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Défiscalisation immobilière : les pièges à éviter

La défiscalisation offre de nombreux avantages pour un investisseur particulier, à commencer par celui de payer moins d’impôts. Mais encore faut-il pouvoir échapper à tous les pièges tendus par les promoteurs immobiliers, avides de ventes et de marges conséquentes. Dans les faits, on trouve donc les pièges des commerciaux et les erreurs fréquentes commises lors du montage du plan de financement.

Les marges réalisées sur les biens. Premiers pièges de la défiscalisation.

index VIIILe principe de la défiscalisation, c’est l’économie d’impôts. Mais si, pour économiser 20 000 € d’impôts sur 9 ans, vous achetez un bien 20 à 30 000 € plus cher que son équivalent hors loi sur le marché du neuf, alors on peut bien se demander à quoi vous sert l’économie d’impôts. Et pourtant, la chose est très fréquente et fait d’ailleurs dire aux détracteurs de ce type de lois que le cadeau fiscal est en fait réalisé au profit unique des promoteurs et grands groupes immobiliers.

Avant de signer, il faut donc se renseigner sur le marché immobilier dans la localité visée. Le prix du bien est-il cohérent avec la moyenne du marché ? Permet-il une revente telle que promise par le vendeur, avec une plus-value ? Quelles sont les prestations comprises dans le prix du logement ? Tous ces éléments sont à prendre en considération lors du rendez-vous avec le professionnel.

La géographie.

Là encore, les promesses vont bon train. On vous garantira un taux de location dépassant les 90 %… Mais sans vous le garantir en vérité. Les assurances carence de loyer ou loyers impayés ne fonctionnent pas sur toute la durée de l’investissement. Il existe des délais de carence, tout à fait compréhensibles par ailleurs. Mais ceci signifie qu’avant d’acheter, il convient de se renseigner sur le quartier, la ville, le département où se situe le bien. Quel est l’environnement du bien ? Le lotissement est-il loin de tout ? Ou en plein centre d’une ville vivante ? Le marché de l’emploi, la proximité des réseaux de transports en commun (gare, aéroport, métros, bus…), les infrastructures administratives et étatiques, les loisirs, le revenu moyen sur le secteur. Tout doit être pris en considération pour optimiser la location, tant quantitativement que qualitativement.

L’intégration du bien.

Un autre point très peu souvent abordé et qui pourtant est générateur de déception est l’intégration du logement proposé dans un index VIIprogramme ou un package complet. Alors que certains promoteurs prennent absolument tout en charge, de la construction à la gestion locative, en, passant par le syndic de copropriété, d’autres acteurs du marché se contentent simplement de vendre le bien en défisc sans se soucier même des autres acteurs. Quid du constructeur, de l’aménageur foncier, des services offerts dans la résidence, du syndic, de l’agence immobilière gestionnaire ? Tous ces éléments doivent être pris en considération. Ne vous faites pas piéger par un vendeur peu scrupuleux.

Le montage du prêt.

Ici, on parlera d’erreur plus que de pièges tendus. Plusieurs options sont possibles. Et les questions sont nombreuses au sujet de l’emprunt. Vaut-il mieux un prêt court ou long ? Amortissable ou In Fine ? Dans tous les cas, il faut savoir qu’un emprunt long générera plus d’intérêts. Un bien pour le calcul du déficit foncier mais un mal pour le coût total de l’opération. En même temps, un prêt trop court est synonyme de mensualités très lourdes, mais génère beaucoup d’intérêts sur les premières années. Au niveau du prêt, chacun doit voir son intérêt, en fonction des objectifs recherchés à court, moyen et long terme.