Loi Pinel

Les lois défiscalisantes associées à l’immobilier sont assez nombreuses en France. Il y en a pour tous les goûts, ou presque. Le marché ancien, les logements neufs, les monuments historiques ou classés, les résidences services… Il est possible de défiscaliser dans tous les types de bien. Mieux. Non seulement ces lois sont adaptées au marché immobilier et aux biens spécifiques nécessaires à la revitalisation des centres villes ou à la construction de nouvelles habitations, mais le panel de ces lois couvre pratiquement tout le spectre en terme de hauteur de revenus. Ainsi, il est possible d’économiser 30 000 € d’impôts par an en loi Malraux, et « seulement » quelques centaines via l’exercice du déficit foncier.  

Depuis le milieu des années 80, nous avons donc vu fleurir toutes sortes de lois fiscales en direction des classes dites moyennes, c’est-à-dire payant un impôt supérieur à 3 000 € par an. Périssol, De Robien, Borloo, Scellier, Duflot… La liste n’est pas exhaustive. Dans un but de simplification globale, et de façon à relancer un peu le marché de la construction immobilière après qu’il eut subi un léger coup d’arrêt dans l’après 2008, la loi Pinel vient remplacer la loi Duflot, et toutes les précédentes du même acabit, ou portant sur le même type de biens pour le même profil d’investisseurs.

Fonctionnement de la loi Pinel

La loi Pinel est finalement très proche de l’ancienne loi Scellier. La défiscalisation s’opère directement sur le montant de l’impôt à payer. Il n’y a donc pas de déficit foncier à calculer. Il s’agit d’un amortissement de la valeur du bien plafonné à 300 000 € d’investissement, frais de notaire compris. Les montants amortissables sont de 12, 18 ou 21 % du bien selon la durée pendant laquelle l’investisseur conserve le bien en location ; 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Soit un amortissement de 2 % par an entre la première et la neuvième année, et de 1% par an pour trois années supplémentaires. Il est également possible de louer le bien à ses enfants ou parents, comme en loi Scellier classique.

images IDans les faits, la loi Pinel ressemble tellement à la loi Scellier que l’on pourrait se demander pourquoi a-t-on retiré la première pour promouvoir la seconde. Sans doute une histoire d’égo politique mal placé…

La seule réelle nouveauté, c’est que pour qu’un bien neuf puisse être éligible à la loi Pinel, il faut obligatoirement qu’il soit situé dans une zone A, B1 ou B2. Pour rappel, il s’agit de Paris (A), l’Ile de France (A bis), les villes de plus de 250 000 habitants et certaines villes situées en littoral (B1) et les villes comptant au minimum 50 000 habitants (B2). Tout investissement réalisé en dehors de ces lieux ne peut être éligible à la loi Pinel.

Le bien doit respecter la charte BBC (comme en loi Scellier), et les locataires sont soumis à des plafonds de ressources.

Avantages de la loi Pinel.

L’avantage des nouvelles lois défiscalisantes, c’est la simplicité du calcul. Plus besoin se réaliser un déficit foncier. Il suffit simplement de compter un amortissement de la valeur du bien, et de le porter au déduit de l’impôt à payer. Ainsi, un foyer fiscal devant 4 000 € d’impôt se retrouvera à ne plus payer d’impôts sur le revenu pendant 9 ans, pourvu qu’il investisse dans un bien immobilier en loi Pinel à hauteur de 200 000 €.

En effet, 2% de 200 000 € font bien 4 000 € d’économies d’impôts. De fait, entre les loyers perçus et les impôts économisés, l’effort d’épargne nécessaire est moins important que d’accoutumée. Notons toutefois que dans ce calcul, il convient de prendre en considération le loyer perçu net, c’est-à-dire le loyer moins les frais de gestion et d’assurance. Considérons que ces frais se montent en moyenne à 11 % du montant du loyer, pour un loyer perçu à 500 €, l’investisseur en retirera réellement 445 €. Si l’on ajoute à cela les 333,33 € d’économies mensuelles d’impôts, pour un achat de 200 000 € effectué par un emprunt à 100 % sur 20 ans, l’acquéreur du bien devra consentir à un effort d’épargne d’environ 270 € tous les mois (en partant sur la base d’un taux de 1,85 % pour un prêt sur 20 ans ; mensualités assurances comprises autour de 1050 €).

Pour sortir de la loi Pinel, il est impératif d’attendre au minimum les 6 premières années, voire les 9 premières. Ensuite, l’acquéreur peut céder son bien, comme il peut le conserver, en location ou en résidence principale ou secondaire. Le fait qu’il soit possible de louer le bien à ses enfants peut permettre d’envisager les études de nos adolescents différemment. D’autant qu’en règle générale, les universités sont rarement situées dans des villes de moins de 50 000 habitants…