Loi Malraux

Dans la défiscalisation immobilière, il y en a pour tous les goûts. De 1 000 € par an à des sommes bien plus impressionnantes, il existe toujours une solution immobilière pour permettre d’économiser un peu (voire beaucoup) d’impôts. La loi Malraux est justement de ces lois qui permettent une très grosse défiscalisation. Mais encore faut-il pouvoir avoir les moyens d’investir. Vous l’avez compris, la défiscalisation Malraux n’est pas ouverte à toutes les bourses…

Le principe de la loi Malraux.

images VIILa loi Malraux ne s’applique qu’à l’ancien. Et encore, le bien doit être situé dans un secteur dit sauvegardé, ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Dans les deux cas, l’acquisition de l’immeuble ouvrira des droits à la défiscalisation. De 30 % du montant des travaux dans le premier cas, de 22 % dans le second, mais toujours dans la limite des 100 000 € de travaux annuels.

Pour parvenir à des montants de travaux aussi élevés chaque année, il faut considérer ici que l’acquisition s’effectue sur un immeuble comprenant plusieurs logements, et pas sur un logement seul. Le montant ainsi calculé (maximum de 30 000 € par an, donc) est directement déduit de l’impôt à verser au fisc. Mais contrairement à de nombreuses lois fiscales, en cas de dépassement, c’est-à-dire au cas où l’enveloppe défiscalisable serait supérieure au montant de l’impôt, il n’existe aucune possibilité de reporter le résiduel sur les années suivantes. Le calcul se doit donc d’être effectué au plus juste, au plus près du montant effectif de l’impôt.

En plus de bien calculer le montant des travaux, il faut pouvoir s’assurer de leur bonne réalisation dans l’année fiscale choisie. Et pour couronner le tout, tous les travaux doivent être suivis obligatoirement par un architecte des bâtiments de France, et le chantier doit faire l’objet d’un accord préalable de la préfecture, appelé ASP (autorisation spéciale délivrée par le préfet).

Pour bénéficier de cette défiscalisation, l’investisseur prend l’engagement de louer ses biens pendant 9 ans, au minimum.

La loi Malraux permet donc un gros bonus fiscal en contrepartie de la restauration d’immeubles anciens nécessitant une bonne réhabilitation. Outre la défiscalisation intéressante pour l’investisseur, ce dernier, en achetant ces immeubles, redonne vie à d’anciens bâtiments et développe l’offre de logements dans les centres villes. C’était le but de la mise en place d’un tel dispositif par André Malraux, en 1962. Devant la modernisation des centres villes, il lui est apparut impératif de conserver le patrimoine architectural et esthétique des centres villes. Mais depuis sa mise en place, la loi Malraux a fortement évolué. Dans sa précédente mouture, c’est-à-dire pour tous les dossiers déposés avant le 31 décembre 2008, le calcul était celui du déficit foncier.

Mais il existe également une autre loi concernant les monuments classés ou historiques.

La loi Monuments historiques.

C’est la plus ancienne loi de défiscalisation immobilière encore en vigueur en France. Elle a plus de cent ans. Le principe de cette loi correspond plus aux lois défiscalisantes telles que nous les connaissions dans les années 2000. Il s’agit ici de calculer un déficit foncier. Ce index IXdéficit foncier peut comprendre l’intégralité des intérêts d’emprunt concernant aussi bien l’immobilier que le foncier sur lequel il se situe, ainsi que la totalité des travaux. La (très) grosse différence avec les lois évoquées au-dessus, c’est qu’ici le déficit foncier reportable sur la feuille d’impôt n’est pas plafonné à 10 700 €. En fait, il n’y a pas de plafond du tout !

Bien entendu, les travaux sont ici aussi visés par les architectes des bâtiments de France. Si nous avons fait le choix d’incorporer quelques explications sur la loi Monuments historiques dans cette page, c’est qu’il y a encore peu, la loi Malraux ne s’appliquait qu’à des monuments classés. Au final, compte tenu des montants investis et des sommes défiscalisables, ces deux lois sont très proches l’une de l’autre. Même avec des modes de calculs différents (déduction directe d’un côté et déficit foncier de l’autre), les montants nécessaires à l’investissement font que seuls une petite frange de la population a finalement accès  ces deux dispositifs.