Loi Censi-Bouvard

Dans le lot des programmes de défiscalisation immobilière, la loi Censi-Bouvard revêt un aspect particulier. Alors que les lois précédentes s’attelaient surtout au calcul d’un déficit foncier reportable sur les revenus fiscaux du foyer, la loi Censi-Bouvard jouit d’une défiscalisation plus directe, permettant l’annulation, partielle ou totale, de l’impôt pendant 9 ans. Pour ce faire, la loi permet d’amortir 11 % de la valeur d’achat du bien, et de les déduire directement de l’impôt à payer.

Le fonctionnement de la loi Censi-Bouvard

Dans la pratique, la loi Censi-Bouvard s’applique aux résidences services. Il peut donc tout aussi bien s’agir de résidences services étudiantes ou d’affaires, comme de résidences services seniors, voire d’EHPAD. Dans les faits, ces deux derniers types de résidences sont les plus prisées, tout simplement parce que le turn-over en terme de locataires est moindre, et, surtout, parce que le logement est occupé toute l’année, et pas seulement à certaines périodes.

images XIIILe principe permet donc de calculer un amortissement du bien acquis, afin de le reporter directement sur le montant de l’impôt à payer. Attention toutefois, ces 11 % s’appliquent sur le montant hors taxe du logement, et dans la limite de 300 000 €. D’autre part, si le montant défiscalisé est supérieur au montant de l’impôt, alors le résiduel peut être reporté à l’année suivante, et ce, sur une durée de 6 ans. Ce qui signifie que c’est réellement la valeur du bien qui conditionne directement le montant imposé. Mais faisons un petit calcul.

Un investisseur achète une chambre dans une résidence service senior pour la somme de 120 000 € TTC. Il pourra donc défiscaliser 11 000 € étalés sur 9 ans, soit 1 222 € par an. Si ses impôts la première année se montent à 1 000 €, il n’en paiera pas et reportera 222 € pour l’année suivante. Il aura donc 1 444 € potentiellement défiscalisable l’année suivante. Et ainsi de suite.

On voit donc l’importance du montant du bien immobilier. Partant de cet exemple, on peut constater qu’il est inutile d’acquérir un bien à 300 000 € HT, si l’on sait que le montant de notre impôt n’excédera jamais les 2 000 € par an dans les 9 années qui vont suivre. Dans le calcul à effectuer, il faut donc prendre en compte, non pas le potentiel défiscalisable, mais bien l’argent qui sera réellement économisé au regard de l’administration fiscale.

Prenons le cas d’un achat de logement à 300 000 € HT, l’économie potentielle est de 33 000 €, soit, 3 666 € par an (ou 305 € par mois). Si l’on considère que l’acquisition se fait intégralement via un emprunt immobilier, n’oublions pas la mensualité du prêt, autour de 1 580 € par mois sur une durée de 20 ans. En cas d’impôt égal ou supérieur à 3 666 € annuels, l’opération peut être bonne, et les 305 € mensuels peuvent intégrer directement le calcul de l’effort d’épargne. Mais en cas d’impôt inférieur à cette somme, alors il faudra intégrer le montant réel de l’impôt, et non la simulation maximale, pour calculer l’effort d’épargne. Reprenons un petit calcul.

En cas d’impôt à 2 500 € par an, le montant défiscalisé ne sera « que » de 2 500 € tous les ans. Les 1 166 € restants, mêmes reportés d’année en année, ne pourront jamais être réellement déduits de l’impôt. Dans le calcul de l’effort d’épargne (effort d’épargne = mensualité – (loyer + économie d’impôt)), c’est-à-dire ce que l’investisseur mettra effectivement tous les mois « au bout » pour boucler le budget de l’opération, ce sont donc bien les 2 500 € (208 € par mois) qu’il faudra prendre en compte. D’où l’importance de bien ajuster le prix du logement à ses besoins réels de défiscalisation. Nous attirons l’attention sur ce point, car certains promoteurs l’occultent volontiers afin d’augmenter artificiellement leurs marges.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard.

Les avantages de ce dispositif sont fortement liés au type de bien associé ; les résidences service. En effet, la location de meublés étant considérée comme un statut professionnel, en plus de l’amortissement du bien, l’investisseur récupère la TVA sur le logement, ce qui gonfle forcément le gain fiscal de l’opération.

Ensuite, les résidences service sont gérées par des sociétés spécialisées dans l’exploitation de ce type de biens. Tout est donc pris en charge. Il peut arriver, dans le cas des EHPAD dans le secteur privé, qu’aucune charge supplémentaire, y compris les travaux de rafraichissement de l’immeuble, ne soit comptabilisée par les gestionnaires. Ce qui fait de ce placement défiscalisant l’un des plus sûrs et des plus rentables du marché.

Pour finir, la loi Censi-Bouvard est cumulable (sous certaines conditions) au statut LMNP. Même s’il est impossible d’amortir une seconde index VIIfois le bien (…), la partie supérieure aux 300 000 € peut être amortie dans le calcul LMNP, et surtout, une fois passés les 9 années du contrat Censi-Bouvard, la LMNP permet de continuer à se constituer un patrimoine sans avoir à régler d’impôts sur les loyers perçus.

Petite précision utile, le mobilier (car il s’agit de logements meublés) s’amortit, mais de bénéficie pas de réduction d’impôts.

Les contraintes liées à la loi Censi-Bouvard.

Le bien doit obligatoirement être neuf, réhabilité depuis moins de 15 ans ou en VEFA, et loué au plus tard 12 mois après la livraison. La location ne se fait pas directement au locataire, mais à l’établissement gestionnaire de la structure. Le bail est donc un bail commercial. Il n’existe aucun plafond à respecter, ni de loyer, ni de revenus du locataire, ni même de nombre d’acquisition par an, contrairement, par exemple, à la loi Scellier. Le seul plafond est celui ouvrant droit à la défiscalisation, c’est-à-dire 300 000 € HT par an. Mais rien n’interdit d’acquérir trois chambres à 100 000 € chacune.

Du fait de la simplification du système et de la possibilité d’amortir une partie de la valeur du bien tout en récupérant la TVA sur le logement, la loi Censi-Bouvard est une valeur sûre parmi les produits défiscalisants. Son lien aux résidences service, et le fait que de plus en plus de construction de ce type voient le jour en font, de surcroît, un produit financier très prisé.