• Home
  • Défiscalisation immobilière : Guide, Conseils et Avis

Défiscalisation immobilière : Guide, Conseils et Avis

Après les affaires d’évasion fiscale répétées, l’expression « défiscalisation immobilière » passerait presque pour un juron, voire une atteinte à la santé des finances de l’état. Pourtant, et depuis les premières lois Périssol en 1996, l’état n’a eu de cesse de faire appel aux particuliers pour l’aider à atteindre le nombre requis de logements neufs nécessaires sur le territoire. Bien que l’objectif en question ne soit jamais atteint, quelques soient les dispositifs en place, le cortège des lois immobilières défiscalisantes continue sa route. A chaque ministre du logement sa loi, avec à chaque fois, une différence plus ou moins importante, histoire de marquer le coup…

Qu’est ce qu’une défiscalisation immobilière ?

images IIUne défiscalisation immobilière est un procédé permettant de payer moins d’impôts grâce à l’investissement dans l’immobilier locatif. Ainsi, dès lors qu’un certain seuil d’imposition est atteint, il est possible de bénéficier d’une déduction d’impôts, pour peu que l’investisseur décide d’acquérir un bien immobilier dans un contexte encadré par une loi précise. L’investissement, et l’emprunt inhérent à l’acquisition, permettent de calculer un déficit foncier. Ce dernier vient s’ajouter aux revenus déclarés sur la feuille d’impôts. Le but de la manœuvre est de pouvoir faire baisser suffisamment le montant de ses revenus, grâce à ce déficit fiscal, afin de payer moins d’impôts.

En regard de cette opération réalisée par l’investisseur, l’état obtient un logement supplémentaire, qu’il n’a pas eu à construire directement, ni à financer, allégeant son enveloppe d’investissement. Le particulier qui a opté pour ce placement particulier bénéficie donc en contrepartie de son effort financier, d’une ristourne fiscale. Dans le principe, tout le monde est gagnant.

Mais dans la réalité, certains ont bien plus à y gagner que d’autres. C’est notamment le cas des promoteurs immobiliers, qui ont une fâcheuse tendance à gonfler artificiellement les prix des biens éligibles à déduction fiscale. Il n’est pas rare de constater une sur marge équivalente aux impôts non payés. Autrement dit, ce que l’on ne verse pas à notre trésorerie, on le verse directement au promoteur. A ce stade, il serait naturel que certains préfèrent alors payer leurs impôts dans leur intégralité plutôt que de risquer l’endettement du foyer pour engraisser un promoteur immobilier. Toutefois, il existe d’autres avantages à l’investissement immobilier.

Avantages d’une défiscalisation immobilière.

Et ces avantages sont de différents ordres. Certes, on économise une partie des impôts que l’on aurait du verser. Mais dans le même temps, on en profite surtout pour se constituer un patrimoine. Patrimoine qui peut être cédé à terme, afin de le transformer en liquidités, ou conservé, dans le but de percevoir une rente mensuelle (loyer) aussi longtemps que possible.

Attention toutefois dans le second cas. Dès lors que le déficit foncier n’est plus, les revenus des loyers s’ajoutent aux revenus, et peuvent faire grimper la note fiscale. La défiscalisation immobilière est limitée dans le temps. C’est pourquoi il est souvent conseillé de vendre son bien immobilier au bout de 9 années (durée générale des plans d’amortissements liés aux lois défiscalisantes), pour en acquérir un autre, lui-même soumis à la même loi de la mandature suivante… Le fait est que lorsque l’on commence, il devient difficile de s’arrêter.

Quoiqu’il en soit, la constitution de ce patrimoine, aidé par une baisse d’impôts, permet donc de mieux préparer sa retraite, d’anticiper le coût des études des enfants, ou même d’acquérir aujourd’hui ce qui sera la maison de vacances de demain… Il est donc intéressant de considérer ces défiscalisations, à la fois comme un produit immobilier, avec toute la complexité que cela comporte, et à la fois comme un pur produit financier, puisqu’il a pour but de faire fructifier une épargne disponible.

La capacité d’épargne.

Dans les plans financiers joints aux défiscalisations, vous retrouverez toujours le même schéma sous forme de camembert, vous indiquant images VIIcomment régler les mensualités de votre nouvel emprunt immobilier. Car dans les faits, le montant du loyer que vous percevrez ne couvrira jamais l’intégralité de votre mensualité. En effet, entre le montant du loyer (qui est conventionné, donc plafonné), les frais de mises en gestion du bien auprès d’une agence immobilière et le coût des assurances spécifiques (carence de loyer, loyers impayés,…), vous ne percevrez, au mieux, que l’équivalent des deux tiers de votre mensualité. Le tiers restant (voire plus) est financé par votre économie d’impôts et par une capacité d’épargne. Autrement exprimé, la capacité d’épargne est ce que vous mettrez au bout tous les mois pour faire face à votre investissement.

Pour être plus clair, si vous devez une mensualité de 800 € à votre établissement bancaire prêteur, que vous percevez un loyer net de 500 € et que le calcul de défiscalisation vous fait économiser 150 € d’impôts par mois, cela signifie que vous devrez épargner 150 € tous les mois pour vous constituer un capital, à terme, de la valeur du bien acquis. De manière encore plus simple, on pourrait dire : placez 150 € tous les mois, et récupérez 150 000 Euros au bout de 20 ans (sur la valeur actuelle des taux, pour un prêt sur 20 ans sans apport).

Indépendamment de la défiscalisation en elle-même, c’est ce calcul de placement d’épargne qui donne l’indication réelle de la bonne opération financière, en comparaison d’un autre produit de placement. Il ne reste alors plus qu’à se concentrer sur le bien immobilier, support de l’opération.

Quelle défiscalisation immobilière choisir ?

Diverses lois de défiscalisation existent. Entre la loi Pinel, la Censi-Bouvard ou encore les LMNP, le choix est assez vaste quand il s’agit de possibilités de défiscalisation. Si toutes ces mesures entrent chacune dans un cadre particulier que nous détaillerons plus avant au sein de pages consacrées expressément à chacune des lois, il ne faut pas oublier que la défiscalisation est également possible dans l’ancien. Acheter un logement près de chez soi avec pour intention de le louer, en réalisant un déficit foncier peut se révéler être une bonne opération. D’autant que le graal de l’investisseur immobilier (faire une opération blanche entre la mensualité versée et le loyer perçu) est plus approchable dans le marché ancien que sur le neuf, tant les logements neufs entrant dans les cadres législatifs sont survendus par les promoteurs.

Défiscalisation immobilière : les pièges à éviter

Dès lors que vous vous confrontez aux spécialistes du monde financier, vous pouvez être certains qu’il vous faudra réfléchir à deux fois avant de signer quoi que ce soit. Car les pièges sont nombreux. L’un des plus fréquents, nous l’avons déjà évoqué, c’est le fait que le logement duquel vous allez vous porter acquéreur affiche un prix surcoté. N’hésitez donc jamais à négocier les prix, et même à descendre très bas. En fait, si vous pouvez évaluer, à la louche, quelle économie d’impôts vous allez faire, faites descendre le prix d’autant.

Prenons un exemple ; si votre investissement vous fait économiser 1 800 € d’impôts par an sur les 9 ans d’amortissement du bien prévus par la loi, commencez la négociation en demandant une ristourne comprise entre 15 000 et 20 000 €. C’est l’équivalent de votre économie d’impôts totale sur l’opération, et c’est bien souvent équivalent à la marge complémentaire prise par le promoteur. Attention, tous ne fonctionnent pas comme ça. Mais ils sont un très grand nombre à le faire.

images XIIL’autre piège des plus fréquents, ce sont les belles promesses faites sur un lotissement que vous ne verrez jamais, situé dans un endroit paradisiaque, et dans lequel (c’est promis juré !) les locataires vont se précipiter. Avant de signer, analysez le marché de l’emploi sur place, vérifiez la proximité des commodités, des centres commerciaux, des écoles, des administrations… Bref. Posez-vous la question : est-ce que j’irais habiter dans cet endroit ? Car vous avez beau signer des assurances carence de loyer, elles sont souvent limitées dans le temps, et ne pourront jamais prendre en charge 20 années de logement vide.

Autre point important, assurez-vous également que vous avez la maîtrise du syndic de copropriété et de l’agence qui gèrera vos locataires. Dans la majeure partie des cas, les sociétés commerciales qui vendent les biens sont totalement dissociées des promoteurs, eux-mêmes inconnus des constructeurs, du syndic et des agences. Si vous le pouvez, privilégiez les solutions entièrement intégrées, celles où le même opérateur prend tout en charge et assure le suivi jusqu’à la revente de votre bien. Ou alors optez pour une opération plus modeste, en local, que vous pourrez contrôler complètement.

Dans les pièges repérés, on trouve également le montage du prêt. Le tout est de trouver le bon équilibre entre la durée du prêt, le coût qu’il représente, le gain d’impôts qu’il permet de réaliser, et le montant de la mensualité. Plus un prêt est long, plus la mensualité est basse, mais il génère plus d’intérêts, donc il alourdit le déficit foncier, mais plus il coûte cher…

La dernière des grosses erreurs est liée à la déclaration des revenus. Le déficit foncier vient en déduction des revenus, et non en réduction des impôts. C’est très important ! Ne vous faites pas piéger sur ce détail sémantique.

Il ne suffit pas d’acheter un bien et de laisser faire. Une acquisition immobilière demande un investissement personnel en plus de l’investissement financier.

Conseils pour une défiscalisation immobilière.

Comme nous l’évoquons déjà ci-dessus, ainsi que dans la page dédiée aux conseils, il est important de se fixer un objectif en terme de constitution de patrimoine et de facilité d’épargne avant même d’aller voir plus loin. Une fois ceci fixé, l’environnement du logement à acquérir devient la priorité. Le bien se louera-t-il bien ? Le revendra-t-on facilement et à quel prix ? Donc, les études et prospectives du marché de l’immobilier sont indispensables.

Si vous faites les choses dans l’ordre, que vous répondez bien à vos besoins, et non à celles du vendeur, et que vous savez éviter les pièges, tout devrait bien se passer.

Défiscalisation immobilière dans l’ancien.

Bien que la majorité des lois défiscalisantes s’adressent aux investisseurs recherchant un bien dans le marché neuf, sachez que vous pouvez tout à fait défiscaliser dans l’ancien. En calculant simplement un déficit foncier. En somme, le déficit foncier ne doit pas excéder 10 700 € par an, et comprend la somme des recettes (loyers perçus) et des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux…). De fait, plus les travaux sont importants, et plus vous avez de chances d’approcher le plafond du déficit foncier autorisé. Pas d’inquiétudes toutefois si votre déficit foncier atteignait 50 000 € dès la première année. Vous aurez le loisir de reporter, année après année, l’excédent de déficit foncier, pendant dix ans. Dans l’idéal, on estime que pour une défiscalisation vraiment intéressante, il faut que le montant des travaux soit équivalent à la moitié de la valeur du bien.

Bien sûr, plus le coût des travaux est élevé, et plus l’emprunt est long et cher, plus la mensualité est lourde à gérer. Ce qui est plutôt positif dans le cadre d’une défiscalisation. Mais beaucoup moins en ce qui concerne le budget mensuel du foyer. Encore une fois, le tout est de trouver le bon équilibre. Mais le gros avantage, c’est que c’est un investissement immobilier et un placement financier réalisable localement. Donc, sur lequel vous avez tout contrôle.

Les différents types de dispositifs de défiscalisation immobilière.

Mis à part le cas de l’investissement hors loi, plus couramment effectué dans le marché immobilier ancien, comme on l’a rapidement defiscalisationimmobiliere_favévoqué ci-dessus, on trouve différentes lois relatives à différents types de logements :

  • La loi Pinel s’attache aux logements neufs, maisons ou appartements, mais dans de la location à l’année ;
  • La loi Bouvard-Censi est essentiellement axée sur les logements meublés ;
  • On peut d’ailleurs la combiner avec la LMP ou la LMNP (Loueur meublé professionnel, ou loueur meublé non professionnel). Ces deux cadres distincts ont pour cible les résidences services, étudiantes ou seniors, EHPAD ou résidences loisirs ;
  • La loi Malraux ne s’attache qu’à l’ancien, mais dans une certaine gamme de produits immobiliers très chers. Pour faire court, il est possible de défiscaliser jusqu’à 100 000 € avec cette loi, mais sur 4 années seulement. Ce qui laisse entrevoir les montants d’investissements nécessaires ;
  • Les monuments historiques. Elle ressemble beaucoup à la loi Malraux, mais sans aucune limite de défiscalisation. Ici, le coût des travaux vient directement en déduction des revenus, toujours sans limite ;
  • La loi Girardin. Bien que cette dernière s’éteigne peu à peu, elle reste encore active jusqu’à la fin de l’année 2017. Il s’agit ici d’encourager les investisseurs à financer des logements dans les départements et territoire outre-mer. Près de 50 % de la valeur du bien est défiscalisable. Pour donner un exemple, la hauteur de la défiscalisation sur un bien situé en Guadeloupe, en Martinique ou la Réunion est de 2 645 € TTC par mètre carré. Et les balcons et terrasses (jusqu’à 14 m²) sont compris dans la surface en question.

La loi Duflot est aujourd’hui remplacée par la loi Pinel. Les lois De Borloo, De Robien, Fillon, etc., sont autant d’anciennes moutures de cette loi Pinel.