Girardin Industriel

Il n’est pas toujours simple de s’y retrouver dans les produits de défiscalisation immobilière. En effet, ces derniers sont assez souvent complexes, ou du moins présentés comme tels, et refrènent bien des ardeurs chez les investisseurs néophytes. Dans les faits, la grande difficulté reste de trouver la loi qui conviendrait le mieux aux objectifs recherchés. Par exemple, si le but est avant tout la constitution d’un patrimoine, mieux vaut se diriger vers la LMP ou la LMNP. Si les revenus sont très élevés, la Malraux ou les monuments historiques s’imposent. Mais si l’on sait que l’on devra beaucoup d’impôt cette année, mais finalement très peu dans les années qui suivront, alors il est intéressant de regarder la loi Girardin de plus près.

Le fonctionnement de la loi Girardin.

images IILa loi Girardin, ou Girardin industriel, est une loi spécifiquement créée pour doper les investissements outre mer. Dans le principe, une entreprise qui souhaite acquérir du matériel outre mer peut bénéficier de l’avantage de cette loi. Imaginons donc une société désirant investir dans son futur matériel. Ce matériel sera financé à 51 % par un établissement bancaire, à 12 % par l’entreprise en question, et à 37 % par des particuliers habitant obligatoirement en métropole.

Grâce à ce montage, l’entreprise pourra payer un loyer au « consortium » ainsi créé inférieur de 20 % environ à ce qu’elle aurait versé en mensualité si elle avait acheté directement le matériel. Puis, au bout de 5 années, elle pourra acheter ledit matériel pour une somme forfaitaire et symbolique. La société (souvent une SNC) créée pour le montage disparaîtra alors pour lui laisser la place libre.

Concernant les investisseurs métropolitain, le montant de la défiscalisation atteint entre 44,12 % et 45,30 % de la base défiscalisable selon que les dossiers aient reçu ou non un agrément. La base défiscalisable est le cumul des fonds regroupés entre les trois partenaires composant la SNC, à savoir, l’entreprise bénéficiaire elle-même, la banque et l’investisseur en métropole.

Les avantages de la loi Girardin.

Si la loi Girardin connaît, à l’instar de nombreuses lois défiscalisantes, un plafond de défiscalisation, ce dernier est toutefois pondéré à la hausse. En effet, les 18 000 € de plafond fixés par l’état ne représentent que 34 % de la défiscalisation totale dans un dossier avec agrément, et 44 % dans un dossier sans agrément. Ce qui signifie qu’en réalité, les dossiers avec agrément peuvent donner lieu à une défiscalisation maximale de : 18 000 / 34% = 52 941 €. Pour les dossiers sans agrément, le calcul obéit à la même règle : 18 000 / 44% = 40  909 €.

Le gros avantage de la loi Girardin, c’est le rendement sur l’impôt. C’est-à-dire que pour 83 € investis, l’investisseur métropolitain économise 100 € d’impôts. Et cette somme vient directement en réduction de l’impôt, en one shot, sur l’année N+1. Par exemple, investir au sein d’une SNC ou d’une SAS dans le cadre d’une Girardin à hauteur de 40 000 € à l’année N, et dans le cas d’une rentabilité à 20 %, fera économiser 40 000 * 1,20 = 48 000 € à l’investisseur. Pour peu que son impôt annuel soit de 50 000 €, il ne lui restera donc plus qu’à payer 2 000 € d’impôts.

Ainsi, l’argent destiné à l’impôt aura été investi dans une entreprise outre mer. Et, selon la rentabilité du montage financier, l’investisseur aura bénéficié d’un bonus fiscal équivalent au rendement de l’opération.

Les contraintes et les risque liés à la loi Girardin.

Quand on y regarde de plus près, la loi Girardin permet donc de défiscaliser 120 % (entre 115 et 125) en moyenne de l’investissement réalisé. Ce qui signifie, en calcul comptable, que pour 50 000 € dépensés, 60 000 € peuvent être économisés au regard de l’impôt. Soit, une somme réellement économisée de 10 000 € sur un an sec.

Sauf que, le problème, c’est que si pendant la durée du programme de 5 années, l’entreprise venait à déposer le bilan, tout est perdu ; les index VIfonds comme la défiscalisation. Dans tous les cas, l’investissement se fait à fond perdu, mais en cas de dépôt de bilan, la perte est plus conséquente… Il est donc extrêmement important de ne pas se lancer dans le Girardin sans grande connaissance de tous les paramètres liés à ces montages financiers très complexes.

L’importance de l’agrément devient de fait primordiale. Tous les dossiers d’un montant supérieur à 250 000 € sont visés par les services de l’état. DIRECTE, DDE, DRIRE, DSF, voire Bercy pour les dossiers supérieurs à 1,5 Millions d’€. Tout avis négatif, bien que consultatif de la part ces chambres, entraîne systématiquement un refus de l’agrément, minorant ainsi la défiscalisation maximale, et amenuisant fortement les garanties quant à la réussite du projet.

Les trois types de Girardin.

Les acteurs du marché proposent aujourd’hui trois types de Girardin, la Girardin en plein droit mutualisée, la Girardin industrielle avec agrément, et la Girardin en logement social.

La Girardin de plein droit mutualisée.

Ici, pas d’agrément, mais un montage complexe permettant à l’investisseur de minimiser fortement les risques. Les fonds de l’investisseur peuvent être répartis sur 10 à 25 SNC différentes, chacune finançant entre 2 et 4 matériels. Ainsi, l’investisseur voit ses fonds toucher entre 20 et 100 entreprises différentes. Ce type de montage garantit en moyenne une rentabilité comprise entre 13 et 21 %. Il est également possible de souscrire à une garantie de bonne fin fiscale, en cas de défaillance de l’entreprise. Mais cette sécurité agit au détriment de la rentabilité en cas de risque effectif.

La Girardin industrielle avec agrément.

C’est, en résumé, ce que nous avons expliqué plus haut. Ici, pas de portefeuilles de SNC, mais une opération unique, inspectée sous toutes les coutures, autant par les professionnels de ce type de montage, que par les agents du FISC. Précisons que l’agrément ne peut être obtenu qu’à compter d’un seuil de 250 000 €. On trouve donc dans cette catégorie les dossiers les plus fiables et les mieux renseignés, pour une rentabilité autour de 22 %.

La Girardin en logement social.

Le principe est le même que sur la Girardin industrielle, à ceci près que l’exploitant est une SEM (Société d’économie mixte), c’est-à-dire, en partie gérée par le public. Toutefois, les rentabilités sont moindre (autour de 15 %), bien que présentant beaucoup plus de garanties. Cette loi est souvent confondue avec la loi Girardin immobilière, mais il s’agit bien de deux lois différentes.

Nous apporterons ici une toute dernière précision. S’il est possible de contracter une Girardin industrielle dès la somme de 2 000 € (pour 2 400 € environ de réduction d’impôts, soit 400 € d’économie réelle), il est également possible d’investir pour une somme plus importante que l’impôt réellement du. En effet, le surplus est reportable le temps de l’opération, c’est-à-dire, 5 ans.