Dispositif LMP

Parmi tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, il en est un au statut un peu particulier ; la LMP. En effet, si de nombreuses lois défiscalisantes sont relatives aux biens immobiliers et aux locations de logements nus, la LMP, comme sa petite sœur la LMNP d’ailleurs, s’attaque aux logements meublés, plus rares sur le marché. Comme nous allons le voir, la LMP n’est pas à proprement parler un dispositif de défiscalisation. Il s’agit plutôt d’un produit d’investissement permettant de générer un rendement net d’impôts sur son investissement.

Le fonctionnement de la LMP.

La LMP est donc un produit d’investissement. Ou plutôt, un statut juridique permettant de réaliser une opération financière et immobilière sans entrave d’un point de vue fiscal. Car investir en LMP impose de s’enregistrer au registre du commerce et des sociétés. Dans le principe, la LMP permet de déduire de ses revenus fonciers professionnels (nous rappelons que LMP signifie Loueur Meublé Professionnel), toutes les charges afférentes au logement, ainsi que l’amortissement du bien. Les intérêts d’emprunt, les charges liées à l’entretien du bien, et l’amortissement de 80 % de la valeur d’achat du bien intègrent ces charges. En cas de déficit, pas de panique, les excédents déficitaires sont reportables d’années en années pendant 30 ans.

Comme dans tout résultat d’exploitation, les charges viennent se situer en pendant des recettes. Le but de l’opération est donc d’obtenir tous les ans un résultat nul. Ainsi, les loyers perçus sont nets d’impôts. Pour pouvoir jouir du statut LMP, il faut toutefois percevoir plus de 23 000 € de recettes foncières par an en meublé. Et ces recettes doivent être supérieures au revenu du foyer fiscal.

images VIIILes avantages de la LMP.

Outre les avantages décrits plus hauts, c’est-à-dire la possibilité de déduire de ses recettes foncières toute charge liée au bien jusqu’à l’amortissement même de celui-ci, la LMP confère d’autres agréments, notamment par rapport à la LMNP, son pendant non professionnel. En plus de récupérer la TVA dès au bout de 6 mois, l’investisseur peut déduire de son assiette de l’impôt sur le revenu, des frais comme des honoraires de notaire l’année de l’acquisition du bien.

De plus, en conservant le bien 5 années ou plus, l’investisseur s’octroie la possibilité de ne pas avoir à verser de taxe sur la plus value. Pour finir, les biens en LMP étant considérés comme appartenant à une entité juridique, ils ne rentrent pas dans le patrimoine soumis à l’ISF.

Les contraintes liées à la LMP.

La principale contrainte est d’ordre administrative. Il est impératif de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Cette inscription peut se faire en nom propre ou sous le nom d’une société. Ceci impose donc le fait de tenir une comptabilité, comme ce doit être le cas pour toute société. Bien entendu, si l’activité débute au cours de l’année, et non pas le 1er janvier, le seuil (23 000 € ou 50 % des revenus du foyer fiscal) sera calculé au prorata temporis.

Dans le cas où l’investisseur intervient dans l’acquisition d’un bien au travers d’une société non  entièrement détenue par lui-même, le seuil sera également calculé au prorata des parts détenues.

Au final, le LMP est un bon moyen de se constituer un joli patrimoine sans pour autant se faire rattraper par l’administration fiscale. On ne calculera donc pas de déficit foncier, mais seulement un résultat nul sur l’entreprise. La totalité du bien est amorti, les intérêts d’emprunt permettent de réaliser ce calcul comptable, et au sortir de l’opération, le patrimoine est constitué et prêt à être transmis ou à générer des revenus complémentaires. La LMP s’adresse aux investisseurs qui souhaitent continuer dans cette voie de l’achat de biens immobiliers, neufs ou anciens, dans le but d’enrichir leur patrimoine. Malgré tout, il est difficile de trouver des logements éligibles à ce dispositif en dehors des programmes concoctés par les promoteurs immobiliers. Les résidences services senior, étudiants, d’affaire ou de tourisme restent les biens les plus accessibles avec la LMP. De même que les chambres en EHPAD.