Dispositif LMNP

Les dispositifs permettant de défiscaliser via un investissement dans l’immobilier sont nombreux. Si certains s’appliquent à des biens dits « classiques » (appartements ou maisons, dans le neuf ou dans l’ancien), d’autres se concentrent sur des immeubles complets, notamment dans la défiscalisation dans l’ancien. Les dispositifs LMP et LMNP quant à eux sont forcément liés, comme leurs noms l’indiquent, à des logements loués meublés. L’acronyme LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Voyons de quoi il en retourne.

Le principe de la LMNP.

index VIIDécider d’investir en LMNP, c’est faire le choix de d’envisager la location de bien comme un professionnel. En effet, la plupart des locations se font sur des logements nus. Mais la loi considère qu’il faut endosser un statut de professionnel de la location pour pouvoir louer un logement meublé. Dans les faits, la seule différence entre une LMNP et une LMP (loueur meublé professionnel), c’est le montant des revenus fonciers perçus sur une année.

Les deux dispositifs sont très proches. Si les revenus sont inférieurs à 23 000 € par an, alors un statut LMNP suffira. Mais dans les deux cas, l’administratif est plus lourd à gérer que lors d’une location classique. Il faut forcément déclarer ses revenus fonciers issus de meublés au BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux. Dans le cas de la LMNP, il s’agit donc du BIC non professionnel.

Dans le principe, on ne peut pas décrire un investissement en LMNP comme une défiscalisation pure. En effet, les charges imputées au logement loué ne sont déductibles que des recettes effectuées sur le même bien, et pas sur les revenus du foyer. La déclaration BIC se fait à part de la déclaration de revenus classique. Ce qui implique deux choses. La première, c’est que cet investissement permet la constitution d’un patrimoine sans que ce dernier soit imposable (ou très peu). Les charges déduites sur les recettes peuvent s’étaler sur les neuf années suivantes en cas de déficit. Elles sont liées à l’entretien du bien, aux intérêts d’emprunt, à l’amortissement du bien ou à la taxe foncière.

La seconde, c’est que la location professionnelle permet de récupérer la TVA. Ce qui, d’emblée, correspond à une défiscalisation de 19,6 %.

Les avantages de la LMNP.

Dans sa version classique, la LMNP permet donc la constitution d’un patrimoine net d’impôts, et donc d’un complément de retraite sous forme de rente locative. Les locations meublées n’étant pas courantes, la LMNP est un produit généralement proposé dans les résidences services. Qu’il s’agisse d’une EHPAD, d’une résidence service senior, étudiante, d’affaire ou de tourisme, le principe est le même. Avec un avantage conséquent ; le loyer est ici garanti. La LMNP est donc une constitution de patrimoine nette d’impôt réalisée en toute sécurité financière, et permettant une rentabilité moyenne estimée à 5 %.

N’oublions pas non plus que la LMNP permet l’amortissement du bien. Même si ces charges ne sont imputables qu’aux revenus fonciers, index VIce sont elles qui permettent de présenter un BIC non imposable. Le mobilier s’amortit sur une période de 5 à 7 ans quand l’immobilier peut jouir d’une période plus longue, allant de 20 à 40 ans. Depuis 2012, et l’impossibilité de rapporter un déficit foncier aux revenus du foyer, il ne sert plus à rien de calculer un déficit. Il s’agit de raisonner en professionnel et de calculer un résultat nul, en reportant les déficits éventuels sur les années suivantes. C’est à cela que sert l’amortissement du bien.

Dans sa version plus complexe, liée à la loi Bouvard-Censi, la LMNP s’avère être un outil de défiscalisation complémentaire. En effet, la Bouvard-Censi permet l’amortissement de 11 % du bien sur les 9 premières années. Puis, le passage de relais en LMNP évite le paiement de l’impôt sur les loyers perçus. L’association des deux en fait une des lois de défiscalisation immobilière les plus redoutables.

Les inconvénients de la LMNP.

Plus que d’inconvénients, on parlera plutôt de contraintes liées à ce dispositif. Et il s’agit avant tout de contraintes administratives. La LMNP impose de déclarer ses revenus fonciers au BIC. Ces revenus ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € par an, ou à la moitié du revenu du foyer. Par exemple, un investisseur qui gagnerait 30 000 € par an ne pourrait pas déclarer plus de 15 000 € de revenus fonciers en LMNP, sous peine de passer obligatoirement au statut LMP, et donc à l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Bien entendu, les logements visés ne peuvent être que des logements meublés.

Dernière précision, la LMNP n’est pas possible partout, et notamment dans le cœur des villes. Dans les faits, si un logement nu est transformé en logement meublé, alors un espace de même surface doit voir le jour en logement  nu dans le même quartier. Et la décision doit venir de la préfecture. En somme, pour réaliser un investissement en LMNP, il faut se retourner vers les professionnels. Ils connaissent parfaitement les zones urbaines où ces investissements sont possibles. Mais en règle générale, ils dirigeront leurs prospects vers les résidences services.