Dispositif EHPAD

Nous avons vu ensemble certaines lois défiscalisantes, des plus classiques aux plus complexes, du simple calcul de déficit foncier à la réduction directe sur l’impôt, en passant par la défiscalisation indirecte avec la non imposition, totale ou partielle, des revenus fonciers. Le dispositif EHPAD est encore une solution différente, une autre possibilité de défiscaliser. Si, dans le principe et dans les calculs, ce dispositif n’a rien de très original, il est toutefois couplé à des possibilités de rentabilité supérieures à 10 %. Où comment allier efficacement défiscalisation et forte rentabilité dans la constitution de son patrimoine.

Le dispositif EHPAD : comment ça marche ?

index VDans les faits, le dispositif EHPAD n’est rien d’autre que l’application de la loi Bouvard-Censi sur les résidences médicalisées. Le principe est assez simple. Pour l’acquisition d’une chambre en résidence médicalisée, l’acquéreur se voit offrir la possibilité d’une réduction directe d’impôt à hauteur de 11 % de l’investissement hors taxe (dans la limite de 300 000 €) étalée sur 9 ans. Si, toutefois, la réduction se révélait supérieure au montant de l’impôt à payer, la somme supplémentaire serait reportée à l’année suivante, jusqu’à 6 ans.

Mais ce n’est pas tout. L’acquéreur peut effectivement décider d’opter pour un autre statut fiscal ; celui de la LMNP (loueur meublé non professionnel). Ainsi, il pourra amortir la valeur de son bien sur une durée de 20 ans, voire supérieure. Certains professionnels, comme les gestionnaires de patrimoine au fait de la question fiscale, proposent un montage permettant de cumuler les deux statuts fiscaux, ou, du moins, de les faire se succéder.

Autre avantage appréciable lors d’un investissement en Censi-Bouvard, la récupération de la TVA. Un autre avantage fiscal appréciable par les temps qui courent.

Les avantages d’un tel investissement.

Les avantages de l’EHPAD ne s’arrêtent pas là. La différence entre une résidence touristique ou une résidence étudiante et un EHPAD tiennent au fait que le locataire n’est pas saisonnier. Il est bien présent pour toute l’année, évitant ainsi les trous dans la perception du loyer. De plus, en règle générale, le locataire reste de nombreuses années, ce qui évite d’avoir à gérer les turns overs.

Les baux sont signés, avec les gestionnaires, pour de longues durées : 12 ans dans les établissements publics, 18 ans dans les établissements privés. Dans les établissements privés, les gestionnaires prennent en charge tous les gros travaux. Un plus pour l’investisseur qui investit donc net de charges. Il ne lui reste que la taxe foncière à régler. Sans compter que les gestionnaires fixent des loyers très élevés (entre 1 500 et 2 000 € la chambre au mois), ce qui garantit des rémunérations élevées à l’investisseur, bien plus élevées, en tous cas, qu’un loyer classique. Et, la population vieillissant, ce type d’établissements devrait voir son nombre croître exponentiellement dans les années à venir. Ce qui peut permettre à l’investisseur, dès les 9 premières années passées, de vendre sa chambre pour en acquérir une nouvelle, ou de passer ensuite au statut fiscal LMNP.

L’investissement, en plus d’être intéressant d’un point de vue fiscal, l’est également du point de vue de la capitalisation. En effet, rien n’interdit à l’investisseur de conserver son bien plus longtemps encore et de percevoir ainsi un complément de revenu lors de sa retraite. La rentabilité de l’opération est réellement très intéressante.

Les contraintes.

Toutefois, investir en EHPAD, c’est aussi accepter quelques contraintes importantes. Il n’est possible d’investir que dans des établissements neufs, ou, à défaut, entièrement remis à neuf, pour des raisons de normes. Hors, ces normes évoluent régulièrement. Il index IIn’est donc pas surprenant de voir certains établissements perdre leur agrément, du fait d’une dégradation des bâtiments par exemple. Mais aussi pour des raisons de mauvais traitements sur les personnes âgées. Et, si l’établissement perd son agrément, le statut fiscal de l’opération est perdu.

Pour finir, l’investissement dans une chambre de résidence service ou EHPAD reste très lourd. 300 000 €, pour prendre le plafond, c’est près de 1 600 € de mensualité sur 20 ans, même avec un taux d’intérêts inférieur à 2 %. Même en calculant le maximum défiscalisable pendant les 9 premières années, il reste 1 300 € de mensualité à verser. Il est donc important de bien connaître le montant du loyer net perçu, afin d’être certain de pouvoir effectuer l’effort d’épargne demandé.

On le rappelle, l’effort d’épargne autrement appelé, capacité d’épargne, est la somme d’argent mensuelle que l’investisseur sort de sa poche pour réaliser son projet. Il est le résultat du calcul suivant : mensualité du prêt – (loyer perçu + économie d’impôt). En résumé, c’est le montant du placement effectué chaque mois pour se constituer un capital.

Si nous insistons un peu sur ce point, c’est qu’il est important. Car il est toujours possible de comparer (à impôts payés égaux) cet effort d’épargne dans la défiscalisation immobilière avec n’importe quel placement financier, et de voir, à la finalité, lequel est le plus rentable…