Dispositif Borloo

Défiscaliser est un sport national en France. Il faut dire que compte tenu de la hauteur des charges et des impôts dans l’hexagone, pouvoir se constituer un patrimoine tout en payant moins d’impôts est assez appréciable. Sans doute les choses pourraient elles fonctionner différemment, avec moins de niches fiscales et également moins de taxes, de façon à rééquilibrer la donne. Mais là n’est pas le sujet de cette page.

En effet, parmi tous ces dispositifs de défiscalisation, il en est un assez particulier, le dispositif Borloo. Particulier, parce qu’il existe en deux formats spécifiques, le Borloo neuf, qui s’applique également à l’ancien restauré, et le Borloo ancien… Qui s’applique également au neuf. Où pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? Passons donc aux explications.

Le dispositif Borloo neuf.

defiscalisation immobiliere reduction impotPremière indication à retenir ; ce dispositif n’existe plus. Il a été remplacé successivement par d’autres lois défiscalisantes, elles-mêmes remplacées à mesure que le ministre du logement changeait. Il faut bien laisser son nom dans l’histoire, et pondre une loi est un bon moyen, après tout. Aujourd’hui, c’est la loi Pinel qui est en vigueur. Malgré tout, une petite explication du système s’impose. Pourquoi ? Tout simplement parce que nombre de biens immobiliers sont encore soumis à ce dispositif. En effet, les investisseurs qui ont investi dans un logement neuf (ou dans un logement ancien en vue de le réhabiliter) entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 ont pu bénéficier de ce régime d’amortissement. L’engagement de location pouvant se réaliser sur 9, 12 ou 15 ans, il va sans dire qu’il reste donc encore quelques biens immobiliers régis par ce dispositif.

Pour être précis, la Borloo neuf s’appliquait donc dans les cas suivants :

  • Acquisition ou construction d’un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) par le contribuable ;
  • Acquisition de locaux affectés à un autre usage mais transformés en logements par l’acquéreur (locaux commerciaux…) ;
  • Acquisition de logements anciens, soit réhabilités par le vendeur, soit de logements ne respectant pas les normes de décence et restaurés par l’acquéreur avec des performances très proches des logements neufs.

L’amortissement de réalise comme suit ; 6 % chaque année pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans. Si l’acquéreur souhaite poursuivre au-delà des 9 ans, l’amortissement est alors de 2,5 % pendant 3 ou 6 ans. Cet amortissement du bien (de 50 % sur les 9 premières années) entre donc dans le calcul du déficit foncier, plafonnée à 10 700 € par an, et donc l’excédent est reportable d’une année sur l’autre.

Deux contraintes principales sont liées à ce dispositif ; le locataire ne peut avoir aucun lien de parenté avec le bailleur, et les loyers sont plafonnés selon des barèmes mis à jour tous les ans. Pour exemple, les plafonds des loyers pour l’année 2016 sont les suivants : 18,50 €/m² pour la zone A, 12,86 €/m² pour la zone B1, 10,51 €/m² pour la zone B2, 7,70 €/m² pour la zone C. De surcroît, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond, fixé chaque année.

Le dispositif Borloo ancien.

Le Borloo dans l’ancien (mais qui s’applique également au neuf…) fonctionne différemment. Contrairement à l’autre dispositif Borloo, celui-ci est toujours actif, depuis le 1er septembre 2006. Il ne s’agit pas ici de calculer un déficit foncier, mais de défiscaliser une partie de ses revenus fonciers.

Dans la pratique, le dispositif s’applique à tout logement pour lequel l’acquéreur a signé une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Autrement dit, pour bénéficier du programme, il faut obligatoirement louer le logement en respectant des loyers conventionnés. Ensuite, le niveau de défiscalisation dépend des ressources des locataires et du type de convention signée :

  • Si les locataires ont un niveau de ressources qualifié d’intermédiaire, 30 % des revenus fonciers imposables seront défiscalisés. Ou plutôt, l’administration fiscale déduira 30 % des revenus fonciers avant son calcul de l’impôt ;
  • Si les locataires ont un niveau de ressources qualifié de social ou de très social, c’est 60 % des revenus fonciers qui seront déduits ;
  • Si le logement est loué, en vue d’une sous location, à un organisme public ou privé dont le but est de loger des personnes en difficulté, la déduction monte à 70 %.

On peut également retenir que la convention avec l’Anah peut ouvrir à subventions pour la réalisation de travaux éventuels visant à mettre images VIle logement en conformité. De plus, dans le second cas (social ou très social), les APL sont directement versés au propriétaire bailleur. L’engagement est d’un minimum de 6 ans, et de 9 ans en cas de subventions pour travaux. Le bien en peut être loué qu’à usage d’habitation principale, et aucun membre de la famille ne peut jouir du logement.

La convention peut donc s’établir les trois niveaux cités précédemment (intermédiaire, social ou très social), et les locataires doivent respecter des plafonds de ressources pour être éligibles à la location. De même, le montant des loyers est lui aussi soumis à des plafonds, calculés selon la composition du foyer, le niveau de ressources, et la zone géographique où se situe le bien.

A ce sujet d’ailleurs, le calcul des plafonds de loyer au m² requière un minimum de concentration. Car, dans les faits, si un plafond est annoncé, il est pondéré en fonction de la surface habitable du logement. Pour exemple, le plafond du loyer au m² en zone A pour l’année 2016 est de 12,50 €. Pour un logement de 100 m², le loyer maximum n’est pas de 1 250 €. Il se calcule comme suit :

12,50 x (0,7+ 19/100) = 11,125, arrondi à 11,13.

Pour une autre surface, remplacer les « 100 » par la surface désirée. Dans notre cas, le montant max du loyer en Zone A sera donc de 1 113 €. Mais ces loyers modérés peuvent également être revus et baissés par le préfet de région. Et, toujours selon les régions et les conventions signées, l’Anah peut également intervenir pour baisser ces plafonds. Il est donc primordial de se renseigner auprès de l’Anah avant de se lancer dans une acquisition en loi Borloo ancien…