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Les différents dispositifs de défiscalisation immobiliere

Toute personne qui souhaite défiscaliser en France trouvera forcément un produit financier qui lui convient. La créativité des banquiers et autres monteurs de projets ne connaît aucune limite, et ce n’est pas un hasard si la France compte pas moins de 509 niches fiscales (chiffre établi en 2010 par la mission de la commission des finances). Bien sûr, toutes ne sont pas équivalentes, et fort heureusement, très peu (au regard de ce nombre impressionnant) concernent l’immobilier. Malgré tout, parmi le flot de lois fiscales dérogatoires quant à la fiscalité de l’immobilier, il est parfois difficile de s’y retrouver. Alors faisons un  petit tour d’horizon des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus.

Qu’est ce qu’un déficit foncier ?

index IVLa plupart des lois en vigueur sont basées sur le simple calcul du déficit foncier. Et dans les faits, il n’est même pas nécessaire de souscrire à un packaging spécial pour avoir recours à cette méthode. Le déficit foncier se calcule de manière très simple. D’un côté, les recettes (loyers), de l’autre les charges (taxe foncière, travaux éventuels sur le bien, intérêts d’emprunt). Le but de l’opération est de faire en sorte que la partie charge l’emporte sur la partie recette. Ainsi, le chiffre trouvé sera ajouté aux revenus du foyer fiscal. Ce chiffre négatif permettra alors de faire baisser artificiellement le montant des revenus annuels. De cette façon, l’impôt sera moins lourd. C’est un peu la récompense de l’état au particulier pour le risque qu’a pris ce dernier de prendre à sa charge un logement qu’il met en location. Petite précision, le déficit foncier ne peut dépasser 10 700 €. Si, toutefois, il était plus important, le surplus peut être reporté sur l’année suivante. Et ainsi de suite.

Qu’est ce que la loi Scellier ?

La loi Scellier n’existe plus. Elle fut remplacée par la loi Duflot, elle-même remplacée par la loi Pinel. La loi Scellier venait d’ailleurs en remplacement de la loi De Robien, elle-même suite de la loi Périssol. Le point commun à toutes ces lois est l’application du déficit foncier pour l’acquisition d’un logement destiné à la location en résidence principale. Avec ceci de particulier en plus que l’amortissement d’une partie du bien immobilier venait renforcer le calcul du déficit foncier. Ainsi, pour la loi Scellier, et dans sa dernière version, un logement BBC permettait d’obtenir 13 % d’amortissement étalés sur 9 ans (pour 6 % pour un logement non BBC). Ce futr l’un des dispositifs les plus employés.

Qu’est ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est une simplification des précédents dispositifs de défiscalisation immobilière. Alors que par le passé, il s’agissait de calculer un déficit foncier, que l’on appliquait ensuite aux revenus du foyer fiscal en vue de le faire baisser et pour payer moins d’impôts, la loi Pinel ouvre, quant à elle, à une réduction directe sur le montant de l’impôt. Ce montant est directement calculé sur le prix de revient du logement acquis, et à raison de 2 % par an pendant 9 ans. La durée minimale de possession du bien est de 6 années complètes, soit 12 % du prix d’achat du bien transformés en réduction directe d’impôts. Pour les investisseurs désirant poursuivre l’opération trois années supplémentaires, le pourcentage imputable à l’impôt descend à 1% par an. Toutefois, un plafond est à respecter ; le calcul se fait sur un prix d’achat plafonné à 300 000 €. Ce qui donne déjà 6 000 € de réduction directe d’impôts par an.

Qu’est ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est une loi s’appliquant essentiellement aux résidences de service. Résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme, images XIIImais surtout résidences seniors et EHPAD. Elle permet de calculer un amortissement du bien immobilier à hauteur de 11 % sur 9 ans hors taxe. De surcroît, la TVA est récupérable. Si bien que pour un bien immobilier de 120 000 €, 20 000 € seront récupérés au titre de la TVA, et 11 000 €, étalés sur 9 ans, seront déduits directement de l’impôt à payer. Si le montant de la réduction se trouvait supérieur au montant de l’impôt, le surplus de réduction pourrait être reporté pendant 6 années, à condition que le bien sur lequel repose la défiscalisation soit toujours en location, bien entendu. Comme c’est le cas pour la loi Pinel, le plafond du calcul de l’amortissement s’arrête à 300 000 €.

Qu’est ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux respecte sensiblement le même principe. Mis à part le fait qu’elle s’applique à des logements anciens en vue d’une réhabilitation, et que les montants sont bien plus importants que dans le cadre d’une loi Pinel, le principe de calcul est le même. Il s’agit ici de compter pour un maximum de 100 000 € de travaux par an sur un immeuble qui se situe ; soit en zone sauvegardée, soit en zones de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP). De fait, selon que l’on se trouve dans l’une ou l’autre de ces zones, le montant défiscalisable sera de 30 % du montant des travaux (premier cas) ou de 22 % du montant de ces travaux (ZPPAUP). Les 30 000 € (ou les 22 000 €, c’est selon) sont directement imputés sur l’impôt à payer, mais aucun report n’est possible d’une année sur l’autre en cas de montant de réduction supérieur au montant de l’impôt. La loin Malraux fait partie des dispositifs destinés aux plus grosses enveloppes d’investissement.

Qu’est ce que le dispositif LMP ?

Les dispositifs LMP ne sont pas à proprement parler des lois de défiscalisation, mais plutôt un procédé permettant de se constituer un patrimoine presque libre d’impôt. Le principe diffère des lois vues au dessus. Ici, l’investissement se fait par le biais d‘une personne morale. Et c’est cette société qui calculera un déficit foncier basé sur l’amortissement du bien, et les autres charges classiques que nous avons déjà évoquées dans ces lignes. Ainsi, chaque année, le résultat de l’exercice comptable de la société est nul. Ce qui permet de ne pas avoir à régler d’impôt sur les revenus fonciers. De même, le bien appartenant à une personne morale, il ne peut donc en aucun cas être intégré dans le calcul de l’ISF. Enfin, pour tout bien conservé plus de 5 ans, la revente ou la transmission n’engendrent aucune taxe de plus value.

Qu’est ce que le dispositif LMNP ?

images IIIDans le principe, il s’agit exactement de la même chose que la LMP. A la différence près qu’ici, l’investisseur est non professionnel. C’est-à-dire que ses revenus fonciers de logements meublés n’excèdent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % de son revenu fiscal. Malgré tout, l’opération se déclare également sur le formulaire BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), et le principe est le même que pour la LMP. Là où la location de meublée non professionnelle devient très intéressante, c’est quand elle est liée, via des montages complexes, à la loi Censi-Bouvard. IL devient dès lors possible de combiner la défiscalisation et la constitution de patrimoine. Il s’agit d’ailleurs d’une des combinaisons de produits les plus efficaces.

Qu’est ce que le dispositif Borloo ?

Il existe deux dispositifs Borloo. Le Borloo neuf et le Borloo ancien. Malgré leurs noms, ces deux dispositifs s’appliquent aussi bien au neuf qu’à l’ancien. Néanmoins, et cela nous simplifiera les choses, le Borloo neuf a disparu. Concentrons nous donc sur le Borloo ancien. Le but premier ici n’est pas la défiscalisation pure, mais la réduction artificielle des recettes foncières par abattement sur les loyers perçus. Cet abattement peut être de 30 % en cas de location à un foyer au revenu intermédiaire, de 60 % s’il s’agit de locataires classés dans la catégorie social ou très social, et de 70 % si le logement est sous loué à un organisme (privé ou public, dont le but est de reloger temporairement des personnes en difficultés passagères. Les loyers sont soumis à des plafonds selon convention signée avec l’agence nationale de l’habitat (Anah). Nous livrons d’ailleurs plus de détails dans la page éponyme.

Qu’est ce que le dispositif Girardin industriel ?

Le Girardin industriel, ou social d’ailleurs, est à ne pas confondre avec la loi Girardin immobilière. Ici, il ne s’agit pas forcément d’immobilier, mais plutôt de matériels, financés en partie par un particulier habitant obligatoirement en métropole. Le but de l’opération est d’aider à l’économie de l’outre mer, en aidant des PME, TPE, etc, à s’installer. Du point de vue de l’investisseur, le financement qu’il accorde se fait à fonds perdus. Mais l’avantage, c’est qu’il peut récupérer en défiscalisation directement sur l’impôt, 115 à 125 % de la somme investie. Il peut exister différents types de Girardin, basés sur un bien unique, ou plutôt sur un portefeuille d’entreprises. Quoiqu’il en soit, la Girardin ouvre donc à une défiscalisation en « one shot ». C’est-à-dire que l’année suivant l’investissement, le particulier résidant en métropole pourra déduire directement du montant de son impôt la somme calculée relative à l’investissement + la rentabilité.

Qu’est ce que le dispositif EHPAD ?

Dans les faits, le dispositif EHPAD est une application spécifique de la loi Censi-Bouvard sur les EHPAD. Les EHPAD sont des résidences médicalisées pour senior qui ouvrent à loi Censi-Bouvard comme au statut LMNP. Les deux sont d’ailleurs cumulables dans une certaine mesure, amenant alors à un produit complexe, mais efficace. Récupération de TVA, amortissement de 11 % du bien sur les 9 premières années… Afin d’en savoir plus sur ce cas particulier, nous vous invitons à consulter la page en référence à ce produit financier. Puis, pourquoi pas, à faire appel à un gestionnaire de patrimoine, qui saura vous détailler le plan complet d’une association Censi-Bouvard et LMNP sur une chambre en EHPAD.

Voici donc quelques unes de ces lois défiscalisantes parmi les plus connues en France. On pourrait y ajouter la loi Girardin immobilier, la loi Monuments historiques, ou encore la loi Duflot, bien que celle-ci ne soit plus d’actualité. Mais ces quelques dispositifs permettent déjà d’avoir un bel aperçu des différentes possibilités de défiscaliser et/ou de se constituer un patrimoine selon les règles de la fiscalité française.