Déficit foncier

A l’heure de l’investissement dans l’immobilier en vue de défiscaliser, il reste une question en suspend : la défiscalisation, comment ça marche ? Dans la théorie, c’est très simple ; il suffit de calculer un déficit foncier. Oh bien sûr, aujourd’hui, la majorité des promoteurs s’occupent de tout et nous évitent d’avoir à opérer ce calcul qui paraît fastidieux à nombre d’entre nous. Pourtant, la chose n’est pas si compliquée qu’il n’y paraît. Et puis, pour conserver son indépendance et pouvoir acquérir un bien dans l’ancien, mieux vaut savoir compter tout seul…

Définition du déficit foncier.

images VIUn déficit foncier est l’expression de la différence, négative, entre les recettes liées au bien immobilier (les loyers) et les charges et autres frais inhérents à ce même bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux effectués dans l’année).

Si jamais vos recettes dépassaient vos charges, alors on évoquerait un bénéfice foncier

Mais dans les deux cas, le résultat obtenu est simplement ajouté aux autres revenus annuels (salaires, pensions, bénéfices commerciaux, rentes, etc…). Le but du déficit foncier est donc de faire descendre le montant total des revenus, afin de pouvoir descendre d’une tranche marginale d’imposition, et donc, de payer moins d’impôts. Petite précision au passage, le déficit foncier vient en déduction des revenus, et non en réduction du montant des impôts.

Exemples de calculs d’un déficit foncier.

Pour faire simple, tous ce qui vient en frais lié au bien acquis peut entrer dans le calcul du déficit foncier. En ce qui concerne l’emprunt permettant l’achat du bien, par exemple, les intérêts d’emprunt annuels entrent dans le calcul. Mais comme un petit calcul vaut mieux qu’un paragraphe d’explications, voici un exemple.

En 2015, vous avez perçus 7 800 € de loyer (12 x 650 €). Voilà pour les recettes.

De l’autre côté, vous avez réglé 2 500 € d’intérêts d’emprunt, mais également 500 € de taxe foncière et le rafraîchissement du logement vous a coûté  9 000 € (changement de chaudière, tapisseries, peintures, remise  neuf…). On calculera donc votre déficit foncier comme suit :

7 800 – (2 500 + 500 + 9 000) = – 4 200 €

Vous pouvez donc tout simplement reporter cette somme de 4 200 € en déduction de vos revenus sur votre déclaration d’impôts..

Mais choisissons un exemple plus complexe :

Nous sommes toujours en 2015. Vous avez toujours perçus 12 mois de loyers à 650 €, soit 7 800 €.

Mais ici, le montant de vos intérêts d’emprunt est bien plus élevé (vous êtes en début de remboursement d’emprunt, ou bien vous avez volontairement choisi une durée de remboursement très courte, générant ainsi de plus grosses mensualités). Arrondissons ce montant à 7 000 €. Votre taxe foncière n’a pas bougé : 500 €, mais le montant des travaux est bien plus élevé : 16 000 €. Le résultat du même calcul nous donnera donc :

7 800 – (7 000 + 500 + 16 000) = – 15 700 €images VIII

C’est ici que la chose se complique. En effet, il n’est pas possible de porter en déduction de ses revenus plus de 10 700 € par an. Il nous reste donc 5 000 €, qui dépassent de la déduction maximale légale autorisée. Mais pas de panique. Rien n’est perdu. Vous porterez les 10 700 € convenus sur votre déclaration 2016, et vous conserverez les 5 000 € suivants pour votre déclaration 2017. Dans les faits, vous ajouterez cette somme au déficit foncier calculé l’année prochaine. Et vous porterez à nouveau ce déficit foncier sur votre déclaration de revenus dans la limite de 10 700 €. S’il en reste encore, vous renouvellerez l’opération année après année, et ce, pendant 10 ans. Donc, même en cas de gros travaux avant de pouvoir louer, vous savez déjà que vous pourrez amortir les coûts de ces travaux fiscalement sur une période de 10 ans.

Le cas des lois défiscalisantes.

En ce qui concerne les lois défiscalisantes, le principe est le même. Toutefois, entre dans le calcul du déficit foncier la part d’amortissement du bien acquis, en général sur une durée de 9 ans. Pendant cette période, vous êtes donc assurés de défiscaliser au maximum permis par la loi. Mais prenez garde toutefois. Car les prix des promoteurs immobiliers sont « gonflés ». Et même si l’on vous promet que votre bien ne peut que prendre de la valeur et que vous n’aurez aucun mal à le revendre une fois le cycle de 9 années passé, c’est loin d’être toujours le cas. Nous ne pouvons donc que vous rediriger vers notre page de conseils en matière de choix d’investissement défiscalisant.

Comme vous pouvez le constater, le calcul du déficit foncier est, en soi, quelque chose de très simple. Vous pouvez donc le réaliser seul, et économiser ainsi les services d’un comptable ou autre expert de la calculatrice en tout genre. De plus, lors d’un investissement dans l’ancien, vous maitrisez toute la chaîne et réalisez un vrai choix quant au bien immobilier. Sans compter que l’investissement en local vous permet d’avoir un œil sur votre bien et sur vos locataires, et qu’il est toujours bon de privilégier l’investissement local, ne serait-ce que pour la participation à la pérennité de l’économie du lieu où vous vivez.