Conseils pour une défiscalisation

Vouloir réduire le montant de ses impôts, c’est un objectif compréhensible. Mais encore faut-il pouvoir le faire sans perdre de l’argent. De nos jours, le nombre de sollicitations reçues tous les jours pour « économiser » ses impôts est proprement impressionnant. Les promoteurs sont de plus en plus nombreux à se faire concurrence sur cette niche. Et les conseils, bons comme mauvais, se multiplient à votre porte. Et pour une raison simple, dans la défiscalisation, il est très rare que les investisseurs ne soient pas finançables, contrairement aux ventes de biens immobiliers classiques. Le risque est donc moindre pour le vendeur, et les marges plus conséquentes.

Donc, en tant qu’investisseur, il est important de bien poser les choses avant d’opter pour un bien sur un coup de tête ou sous la pression du commercial. Voici quelques conseils pratiques qui vous permettront d’y voir plus clair.

D’abord, faire attention au bien choisi.

La première chose à regarder, indépendamment de l’objectif final recherché (constitution de patrimoine, préparation retraite…), c’est le bien immobilier que l’on vous suggère d’acquérir. Dans la majeure partie des cas, ces biens font partie d’un packaging financier complet. Dans les faits, il est préférable de considérer la défiscalisation comme un produit financier plus que comme un produit immobilier. Bien choisir le logement que l’on mettra en location par la suite, c’est donc surtout s’assurer que ce dernier sera effectivement facile à louer. Vérifiez donc le secteur géographique, la qualité des matériaux, les assurances associées (carence de loyer, loyers impayés), et la structure globale proposée par le vendeur.

Il arrive très fréquemment que le commercial ne connaisse absolument pas le constructeur, pas plus que l’agence immobilière qui sera gestionnaire du bien, ou que le syndic de copropriété. Dans l’absolu, il est donc important de privilégier les solutions intégrées, où le constructeur est la fois le promoteur, le gestionnaire et le syndic. Pourquoi ? Parce que s’il ne loue pas votre bien en votre nom, c’est lui qui y perdra directement. Et puis dans ce cas, il est sensé bien maîtriser toute la chaîne. Il sait de quoi il parle.

Ensuite, réfléchissez comme si vous souhaitiez acquérir le bien pour vous-même. Qu’est ce qui est important à vos yeux ? Qu’est ce qui se louera bien ? Et pour quelles cibles ? Visez-vous des étudiants, des personnes âgées, des couples, des familles ? Dans tous les cas, il vous faudra étudier les réseaux de transports en commun, la qualité de vie du quartier, le marché de l’emploi dans la ville ou la région choisie. En bref, auscultez tout l’environnement du bien, comme vous l’avez fait pour acquérir votre résidence principale. Et vous éviterez bien des écueils et des arnaques. Nous espérons que ces conseils pourront vous aider.index XI

Ensuite, faites le tri dans les intermédiaires et les promoteurs.

Quand vous souhaitez défiscaliser, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez acheter dans l’ancien comme dans le neuf. Définissez donc d’abord vos objectifs chiffrés. Puis, rendez-vous auprès des promoteurs et autres agents immobiliers. Mais n’oubliez pas les notaires ni les gestionnaires de patrimoine, souvent bien plus au fait des lois défiscalisantes que les agents immobiliers. Si ces derniers sont des professionnels de l’immobilier, les CGP (conseil en gestion de patrimoine) sont de vrais experts en matière de fiscalité et de placements financiers. Vous l’avez compris, c’est votre entourage et la discussion franche autour des avantages et inconvénients d’un produit qui contribueront le mieux à la réussite de votre investissement.

N’oubliez pas non plus que le mode de financement choisi peut optimiser la défiscalisation comme il peut en amoindrir les résultats. Votre banquier peut vous aider, sans doute. Mais préférez le recours au courtier, plus pointu sur la chose, ou encore le CGP, encore une fois. L’un comme l’autre sont de très bon conseils. Localement, il arrive régulièrement qu’un CGP travaille en relation avec un courtier sur ce type d’opérations. Ce type d’associations de professionnels en réseau est souvent gage de sérieux. Mieux vaut avoir deux sons de cloche que de mettre tous ses œufs dans le même panier.

Enfin, faites vous accompagner dans votre déclaration d’impôts.

Selon le mode de défiscalisation que vous allez choisir, vous devrez remplir l’un ou l’autre des formulaires du centre des impôts. Et ce n’est pas toujours très simple. Encore une fois, c’est votre entourage professionnel qui vous aidera. Certains promoteurs proposent de vous aider en vous donnant chaque année les montants à inscrire ainsi que les cases dans lesquelles il faut les poser. Sinon, encore une fois, le CGP vous sera d’une grande aide à ce niveau. Remplissez directement avec lui votre déclaration d’impôts la première année. Pour les suivantes, il n’y aura plus qu’à reproduire le même schéma.index II

Nous verrons de manière plus précise chaque loi en vigueur dans les pages suivantes, mais sachez déjà que selon que vous optiez pour l’une ou l’autre de ces lois, vous serez amenés à user de la déclaration 2041, 2042 ou de la 2044, avec quelques spécificités, de surcroît. Ne vous embarquez donc pas tous seuls au renseignement de ces documents officiels si vous n’êtes pas sûrs de vous. Et n’oubliez pas non plus que les agents des impôts peuvent être d’une grande aide, pourvu que vous anticipiez sur leurs demandes…