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Défiscalisation immobilière dans l’ancien

Défiscaliser dans l’immobilier ne se limite pas à investir dans une résidence neuve  pourvue des dernières normes en vigueur. D’autres possibilités existent, et fort heureusement. Car il est un fait connu dans les centres villes français ; de nombreux logements sont délaissés, vieillissent et finissent par dénaturer des quartiers entiers. La défiscalisation immobilière permet donc de racheter ces biens et de leur donner une seconde vie, en les réhabilitant, redonnant par là-même de la vie au quartier. Les possibilités de défiscalisation dans le marché ancien peuvent se décliner en deux grands axes ; la défiscalisation via les lois spécifiques (Malraux et Monuments historiques) et la défiscalisation hors loi.

Mais ce que nous retiendrons dans les deux cas, ce sont les aspects positifs pour la réhabilitation des centres villes. De plus, et assez paradoxalement, les biens dans l’ancien reviennent aujourd’hui bien souvent moins chers à l’achat. Toutefois, nous noterons deux philosophies bien distinctes dans ces rachats dans l’ancien. La première consiste à acquérir un bien nécessitant de nombreux travaux, permettant ainsi de gonfler l’enveloppe défiscalisable. La seconde s’inscrit plus dans un rapport à l’investissement locatif pur.

De fait, les biens recherchés ne sont pas les mêmes. Dans le premier cas, on cherchera le bien immobilier très bon marché, mais respectant des exigences bien précises. Dans le second, on optera pour une rentabilité quasi immédiate.

Quid des lois défiscalisantes dans l’ancien ?

images XIICes lois de défiscalisation immobilière sont très spécifiques et ne s’adressent pas forcément à tous les biens disponibles dans l’ancien. Si elles permettent une grosse défiscalisation, elles ne sont pas accessibles à toutes les bourses. D’abord parce qu’il faut trouver un intérêt à défiscaliser de telles sommes tous les ans. Ensuite, et surtout, parce qu’il faut disposer d’une enveloppe conséquente permettant d’absorber le coût des travaux.

La loi Malraux

La loi Malraux est donc de celles là. Le principe est assez simple. Il s’agit d’acquérir un bien dans l’ancien dans le but de le réhabiliter afin de le louer au titre de résidence principale. Le tout permettant de défiscaliser jusqu’à 30 000 € par an. Mais contrairement aux lois dans le neuf plus connues, l’investisseur ne peut pas se limiter ici à acheter un seul appartement dans un immeuble, mais doit s’engager à acquérir l’immeuble dans son intégralité. Ce qui représente déjà une somme rondelette.

De plus, pour pouvoir défiscaliser 30 000 € par an, il faut pouvoir réaliser 100 000 € de travaux tous les ans. Le plafond de défisc étant fixé à 30 % du montant investi dans les travaux dans la limite de 100 000 €. D’ailleurs, en cas de dépassement de ces 100 000 €, et là encore contrairement aux lois valables sur le marché neuf, le report n’est pas possible. Il convient donc de bien calculer le montant de son investissement annuel en travaux, sous peine de perdre une partie des sommes défiscalisables.

Comme c’est le cas pour de nombreuses lois, l’engagement de l’investisseur quant à la location de ces biens est pris pour 9 ans. Notons également que tous les travaux de restauration doivent faire l’objet d’un accord émanant de la préfecture (Autorisation spéciale délivrée par le préfet) et que les chantiers sont obligatoirement suivis par des architectes des bâtiments de France.

En contrepartie donc, la défiscalisation est de 30 % du montant des travaux, dans la limite exprimée plus haut, pour les secteurs dits sauvegardés, et de 22 % pour les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Pour finir sur la loi Malraux, précisons qu’il s’agit bien d’une réduction intervenant directement sur le montant des impôts. La somme défiscalisée se déduit directement de l’impôt à payer, et ne vient pas en déduction des revenus. Tout dépassement est donc perdu. Par exemple, un investisseur qui devrait 25 000 € d’impôts et qui aurait effectué pour 100 000 € de travaux ne pourra pas défiscaliser 25 000 € et reporter les 5 000 € l’année suivante. Pas plus qu’il ne pourrait bénéficier d’un crédit de 5 000 €.

Monuments historiques.

La loi sur les monuments historiques est sans doute l’une des plus vieilles lois de défiscalisation, tous secteurs d’activités confondus. Elle a plus de 100 ans. Dans le principe, tout investisseur qui fait l’acquisition d’un monument historique répertorié en tant que tel est autorisé à défiscaliser ses intérêts d’emprunt concernant le foncier comme l’immobilier, ainsi que l’intégralité des travaux de restauration. Contrairement à la loi Malraux, il s’agit bien d’un calcul de déficit foncier venant en déduction des revenus.

Mais, si les lois dans le neuf, où le déficit foncier classique est limité à 10 700 € par an, et dont le dépassement est reportable d’une année sur l’autre, la loi monuments historiques ne fixe aucune limite de déficit foncier. Là encore, les travaux sont forcément suivis par des architectes des bâtiments de France.

Le cas de la défiscalisation dans l’ancien hors loi.

Malgré tout, il est possible d’investir des sommes beaucoup moins importantes dans l’ancien et défiscaliser quand même. Bien qu’un investissement immobilier destiné à la location n’intègre aucune loi spécifique, n’oublions pas que tous les intérêts d’emprunt, les montants des travaux et la taxe foncière du logement loué entrent dans le calcul du déficit foncier. Ce déficit foncier vient en déduction des revenus dans la limite de 10 700 € par an. Ceci contribue à faire baisser artificiellement le revenu du foyer et peut permettre de tomber d’une tranche marginale d’imposition, réduisant ainsi l’impôt.

Nous avons d’ailleurs posé quelques exemples de déficit foncier dans la page éponyme, pour une meilleure compréhension du principe.

Le cas particulier du dispositif Borloo ancien.

Bien que ce dispositif se nomme Borloo ancien, il s’applique aussi bien aux logements anciens qu’aux logements neufs. Mais dans ce cas images IXtrès particulier, il n’existe ni déficit foncier, ni réduction directe de l’impôt. Dans les faits, ce sont les montants des loyers, appelés revenus fonciers, qui subissent une déduction avant d’être comptabilisés dans les revenus.

Par exemple, si l’acquéreur d’un bien signe une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) en vue d’établir un bail à destination de revenus dits intermédiaires, 30 % des revenus fonciers seront déduits des gains totaux. Si la convention est signé dans le cadre social ou très social, c’est 60 % des revenus fonciers qui subissent cette coupe. De plus, les travaux éventuels peuvent être pris en charge par l’Anah, par le biais d’une subvention. Et dans le cas de location sociale ou très sociale, les APL sont directement perçus par le bailleur.

Même si l’on ne peut donc pas parler directement de défiscalisation, on note quand même la possibilité de constitution d’un patrimoine à moindre frais, tout en permettant à des personnes moins aisées d’habiter dans un logement décent, et avec la sécurité de percevoir, à minima, les APL.

Quel que soit l’objectif, il existe donc une solution de défiscalisation dans l’ancien. On peut toutefois regretter que les gouvernements successifs ne fassent la promotion de lois dans l’ancien qu’aux profits des grosses fortunes pouvant se permettre l’achat d’un immeuble en secteur sauvegardé ou d’un monument historique. En effet, le principal des lois défiscalisantes accessibles au plus grand nombre concerne le neuf, là où les promoteurs font la loi au détriment des entreprises artisanales locales.

On le regrette d’autant plus qu’il existe dans chaque commune de France de nombreux biens à usage d’habitation laissés à l’abandon dans les centres villes alors même que les rocades et banlieues ne cessent troquer l’environnement naturel pour du béton tout frais. Nous comprenons que la France puisse manquer de logements, mais la réhabilitation de l’ancien offrirait un espoir de seconde vie de nombreux bourgs. Au lieu de cela, les logements vides s’entassent, et les promoteurs grossissent…